柳州柳江厕所集装箱活动房(集装箱房屋设计图)

2022年楼市继续下行收缩，全国300城土地市场成交大约11.8亿㎡，同比去年下降了37%，也是近十年来规模最低点，然而在大环境遇冷的背景下柳州土地总成交面积却再上台阶，成交面积上涨近5成，激增的成交量，是否意味着柳州走出了独立行情？真实的柳州土地市场情况如何？

成交面积6045.95亩

成交金额133.65亿元

据柳房网数据中心统计，2022年柳州土地市场总挂牌72宗、6931.5亩经营性用地，其中成功出让60宗，共计6045.95亩，总揽金133.65亿元。同比去年，总供应面积增加1819.69亩，增幅达35.6%；成交面积增加2011.044亩，增幅达49.84%；成交金额减少2.29亿元，下降1.69%。

未成交的12宗地块中，9宗暂停出让，其中3宗为年内二次暂停；1宗流拍；2宗延期后暂停出让。

数据说明：

1、统计范围为经营性地块，包括商住用地、商办用地、公共设施用地等，不含工业用地；

2、地块成交时间在2022年1月1日-12月31日期间。

从近5年的土地成交数据看，2022年超6000亩的成交量刷出了新高，然而成交金额略微缩减。无溢价地块、平台公司包揽86.5%的土地、少有宅地推出是直接原因。

追本溯源，今年的楼市行情持续低迷，购房情绪不高，房企资金链紧绷，很多储备地块延期建设，房企对于拿地的态度谨慎又保守。

再者，今年柳州土地市场缺乏优质的市场性宅地，比较热门的河东北江景宅地发布预公告，总地块面积约300亩，总起拍价16.771亿元。先行挂牌143亩，起拍价9.083亿元，体量大、总价高，无形中形成了一道高门槛，之后暂停出让。明年会不会拆分出让或调整条件再出让，拭目以待。

河东北143亩地块未成功出让

第四季度供应量激增

从各个月份的土地成交情况看，一季度爆冷，二、三季度开始升温，四季度达到全年峰值，尤其是11月份，成交面积占全年81%，成交金额占83.3%。

上半年无宅地出让，这是近几年罕见的“冷”场面。成交的3宗都是小幅的配套用地，6月底近80亩的商业用地由广西新柳邕农产品批发市场有限公司成交，为柳州海吉星的补充用地。

下半年的供应量激增，主要得益于大体量文化/商业/康体用地的推出，200亩左右的有7宗，其中仅鱼峰区游山片219亩为宅地，柳东新区3宗为配套用地。超400亩的有5宗， 桂柳路滨江景观带450亩娱乐康体用地，规划为市儿童公园、中医院东侧477亩商业/公园用地等。

河东稳供应

柳东多幅大宗配套用地拉高成交量

今年的土地供应格局有了新的变化，柳北供地王者的称号不再，屈居第二位，排名第一的是柳东新区，第三为河东，前三甲的供应量皆超千亩，均得益于大体量地块的推出。

柳东新区成交26宗1880.46亩土地，占总成交面积31.1%；成交金额47.2亿元，占总成交金额35.32%；同比去年面积上涨189.3%，金额上涨162.45%。柳东新区虽然是今年供地王者，但涉宅用地仅有12宗538.84亩，且皆为东城集团的“囊中之物”。庞大的供应量主要来源于5宗137-284亩商业/体育/娱乐用地。

柳北成交13宗1116.14亩土地，占总成交面积18.46%；成交金额16.13亿元，占总成交金额12.07%；同比去年面积缩减33.71%，金额缩减50.45%。

柳北早两年因大体量的旧改频推，土地成交量遥遥领先其它城区，今年旧改大盘推出的地块仅马厂村两宗共计12.18亩。超千亩的成交量主要来源于北部生态新区商业/娱乐康体的大宗用地，及部分宅地。市场性住宅地块也有，润沙置业成交的46亩白沙村地块，规划打造君汇睿府项目。

河东今年的成交量与柳北并肩，成交8宗1077.61亩土地，占总成交面积17.82%；成交金额28.61亿元，占总成交金额21.41%；同比去年面积上涨85.73%，金额缩减42.3%。

河东素来居价格高位，超450亩的大型商业楼面地价也达到了3410元/㎡。今年也贡献了两宗比较热门的宅地，一宗位于东环大道中段，另一宗为炮团路以南旧改，体量不大，但也是今年难得的市场性宅地。

炮团路以南旧改地块实景

阳和成交2宗686.55亩土地，占总成交面积11.36%；成交金额17.05亿元，占总成交金额12.76%。两宗都是平台公司包揽的商业、娱乐康体用地。

柳南成交量略低于阳和，成交5宗679.93亩土地，占总成交面积11.25%；成交金额11.54亿元，占总成交金额8.63%。值得关注的是中铁·国际城的二期宅地成交，磨滩村的旧改有望更进一步。

鱼峰成交5宗594.11亩土地，占总成交面积9.83%；成交金额12.84亿元，占总成交金额9.61%。柳江仅成交1宗11.15亩土地，成交金额0.275亿元。

平台公司拿地近9成

在今年成交的地块中，平台公司成交48宗合5230.85亩地块，占总成交面积86.52%；成交金额118.18亿元，占总成交金额88.42%。土地市场整体热度不振，平台公司承担了各种类型地块的“托底”作用，来维持土地市场的平稳运行。

今年外企的存在感较之以往比较弱，成交6宗合212.29亩地块，同比去年下降83.47%。看点主要聚焦在中国铁建·国际城二期地块及联发水南旧改部分地块。

由于今年中心城区宅地供应稀少，所以也让拿地的本地房企刷出了热点，除了润沙置业拍下的白沙村46亩商住用地，打造过恒江源的瑞泰地产再度进军河东，成交东环大道中段的51.58亩商住用地。

商业用地“异军突起” 占比近6成

从成交地块的性质来看，今年宅地大幅缩减，涉宅用地面积549.25亩，占总面积9.08%，较去年缩减69.62%；成交金额17.4亿元，较去年缩减78.61%。纯住宅用地面积772.33亩，占总面积12.77%，较去年缩减44.16%；成交金额20亿元，较去年缩减56.79%。

今年楼市销售端去化艰难，房企开发新项目的信心不足，导致了土地供应量锐减，成交量也降幅明显。

涉商用地可谓“异军突起”，总成交3588.67亩，占总面积59.36%，较去年上涨860.59%；成交金额78.37亿元，较去年上涨1206.53%。今年的商业地块频推，体量也比较大，超400亩的就有5宗，取得了亮眼的成绩单。但这些商业/康体性质用地，大多不具备市场参考价值。

2023年即将迎来3个纯新项目

今年土地市场民退国进的现象是主流，国企拿地占大头，其中绝大部分是平台公司。平台公司在住宅项目的开发上节奏平缓，很多用于储备，因此市场性稍弱。

今年出让的市场性比较强的地块总共7宗，其中1宗为海吉星补充用地，2宗为马厂村旧改补充用地，1宗为中国铁建·国际城补充用地，其余3宗预计会打造全新的住宅项目。

润沙置业白沙村46亩商住用地规划建设君汇睿府，该项目毗邻十五中总部，教育资源优势明显。目前地块平整，将先行建设农贸市场。该地块的成交，为白沙楼市提供新的选择。

君汇睿府位置示意图

瑞泰房地产东环大道51.58亩商住用地，前期拆迁工作已经完成，地块平整。据悉将规划90-200㎡的户型，项目案名征选中，预计2023年亮相。东环大道、城中万达旁等地段优势，注定了它自带热度。

瑞泰东环大道项目实景

年底联发成交炮团路以南17.1亩商住用地，这是继君悦壹号、君悦朝阳后打造的另一住宅项目。联发是国企背景，再加上八中东校区的教育优势，让水南旧改持续推进的同时，也为河东楼市注入了“新血液”。

20宗合2741.46亩宅地预公告

不乏优质宅地

今年柳州土地市场启用了一种新的方式—土地出让预公告，在公告上会标出地块的相关信息，位置、面积、容积率等具体规划条件以及地块所需配建的相关要求。与正式挂牌的区别就在于没有具体出让时间，主要看房企意向，让意向房企先申请，再正式挂牌，减少土地流拍现象。从今年的流拍率看，该方式确实有一定成效。

今年柳州推出了9批预公告土地，总共20宗、2741.46亩。其中河东4宗合349.8亩，涉及河东北沿江路东侧约299亩江景商住用地、桂柳路中段49.87亩宅地。柳北2宗合486.28亩，包括白露大桥北岸298亩商住用地及北外环188亩商住用地。柳东4宗合540.21亩，主要集中在龙湖CBD板块，阳和的1宗276.45亩为江景宅地。

柳东龙湖CBD板块预公告地块及周边实景

柳南是土地预供应之首，5宗合624.36亩，涉及柳工大道、瑞龙路、白露大桥南端江景宅地、旧机场片、柳邕路等多个板块。柳江今年也预公告了4宗合464.36亩涉宅用地，主要集中在新城区。这些预公告用地，有望在2023年推出，敬请期待。

写在最后：回看一整年柳州的土地出让逻辑，一至三季度相对平稳，一些补充用地及市政配套用地的正常出让，但是第四季度，开始了海量供应并且绝大多数的土地都被平台公司兜底拿走了。

平台公司基本不具备市场化开发能力，最终能够开发成楼盘入市销售的项目并不多。握在手上的储备地，后期会继续找开发商合作共同开发，或者转手再卖，所以平台公司兜底的土地并不具备市场参考意义。

今年柳州土地市场新增的可供应宅地259.97亩，也就意味着明年柳州新盘项目仅剩个位数了。为了改善营商环境柳州也在积极探索，出台了系列扶持政策，土地价款可免息分期、免除出让交易服务费等。同时推出商业贴息、契税补贴、购房补贴等政策，刺激消费者的需求，进一步促进市场维稳。

在当前楼市、地市双双低迷的大背景之下，要想让市场热度回升，仍需等待经济的回暖，需求侧调控放松取得理想的成效，届时土地市场热度才将有可能真正回温。

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