集装箱活动房合同书样本(集装箱活动房买卖合同范本)

01

总价合同

总价合同的价格计算方式是以图纸及规定、规范为基础，承发包双方就承包项目协商一个固定的总价，由承包方一笔包死。

采用这种合同，合同总价只有在设计和工程范围有所变更的情况下才能随之做相应的变更，除此之外，合同总价是不能变动的。这种情况下，承包方承担了较大的工程价格变化的风险。适用于工期较短（如一年以内）的项目。

1、案例

（1）工程概况

某物流仓库建设项目，总占地面积14.25万㎡，总建筑面积约8.17万㎡，总价含税2.1亿元。在招标阶段处于初步设计阶段，有相对完整的交付标准，采用总价包干计价方式。

（2）具体事件

①异形预制管桩代替预制管桩

②场内整体标高调整

③海绵城市优化

④供电方案优化

2、优缺点

（1）优点

一是工程造价易于结算。只要业主不改变合同施工内容，合同约定的价款就是承发包双方最终的结算价款。

二是总承包方设计优化积极性高。总承包方收入相对已固定，前提是符合约定的技术标准、功能需求、质量及发包人要求的设计优化节省费用全部或部分由总承包方享有。

（2）缺点

一是价的风险主要由承包商承担。对于承包商而言，固定总价合同一经签订，承包商首先要承担的是价格风险。投标时的询价失误、合同履行过程中的价格上涨等风险均由承包商承担，业主不给予补偿。

二是量的风险也由承包商承担。承包商还要承担工程量风险。在固定总价合同中，业主往往只提供施工图纸和说明，承包商在报价时要自己计算工程量，再根据申报的综合单价得出合同总价。承包商还要承担工程量漏算、错算的风险。

三是承包商索赔机会少。固定总价合同，业主往往在合同中明确只有业主变更设计和增减工程量可以调整合同价款，这样一来承包商索赔的机会大大减少，而业主对工程造价的控制就能做到基本不突破预算。

3、适用范围

（1）工程量小、工期短，施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；

（2）工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；

（3）工程结构和技术简单，风险小；

（4）投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划。

4、工程款调整

（1）合同履行阶段调整工程总价

在合同履行阶段，如果工程量发生了变化的，甲乙双方一般都可以提出要求，对变化部分的工程款进行调整。如果工程量增加，乙方可以要求增加工程款，如果工程量减少，甲方可以要求建设工程款。

如果工程质量标准发生变化，也可以要求对变化部分的工程款进行调整。最常见的就是在签合同时，对某项建筑材料做了要求，但在实际施工过程中，甲方要求更换成更高级的材料，必然导致施工成本上升，那么，结算时乙方可以要求调整工程款。

如果在施工过程中发生了情势变更，比如某个基准日之后，国家的法律法规发生变化，那么乙方也可以要求对工程款进行调整。

上述调整情况都有一个前提，那就是出现上述几种情况后，乙方一定要注意跟甲方及时沟通，然后形成签证。在司法实践中，签证往往是法院判断工程量和工程款增减最重要的证据。

（2）非合同履行阶段调整工程总价

一般需要调整工程款的情形都是在合同履行过程中，不过有时候也可能出现在非合同履行阶段就需要对工程款进行调整，一般分为两种情形：一是招标工程量清单的项目特征与招标图纸不符或无项目特征；二是固定总价的对应范围无法准确认定。

根据法律规定，招标工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性应由招标人负责。一旦工程量清单的项目特征描述与图纸不符，那工程款该如何计算自然会产生争议，这种情况，乙方可以提出调整工程款的要求。

如果甲乙双方在签合同时，对施工内容和范围并未进行明确的约定，那么这种情况，乙方可以据实调整要求调整工程款，否则将有失公平。

02

单价合同

（一）模拟工程量清单

发包人以初步设计（或可研、方案设计）和类似项目为依据，编制工程量清单，清单中的项目和数量均为估算，没有实际约束力，是虚拟的，投标人针对各项报出相应单价，即工程量可变、单价不变，按照实际完成的工程量和承包商的投标单价进行合同价格的确定。

1.案例

（1）工程概况

某项目位于深圳市，总建筑面积11.4万㎡，总合同额5.82亿元；有2栋教学实验楼，由南楼、北楼及附属地下室组成。

在招标阶段，初步设计工作完成70%，采用模拟工程量清单计价模式。

（2）具体事件

①模拟清单不全

②模拟清单中对效果类材料的描述不准确

2.优缺点

（1）优点

一是避免了审计风险，以及决策者的腐败风险；

二是可以减少招投标的时间，适合于项目招投标时间不足的工程总承包；

三是并不像EPC总价合同那样绝对排斥发包人对项目的过多干预，可以适用于工程指标比较复杂的项目。

（2）缺点

一是无法调动承包商设计优化的积极性；

二是单价合同下，发包人对工程投入的管理成本较高，需要对承包商实际完成工程量进行计量，结算比较复杂。

3.适用范围

（1）标准化程度较高的项目；

（2）可供参考的同类型项目或类似项目多的项目；

（3）施工图、工程量清单等技术、造价资料丰富，发包人（或其咨询单位）设计审查和造价控制能力强的项目，成熟的地产开发单位常采取此模式。

4.风险及策略

（1）漏项

①招投标过程中预防

投标过程中投标人必须认真阅读图纸和招标人的招标文件、补遗书、答疑、答疑补充等开标前的文件对照工程量清单数量进行全面复核，对发现的数量差额与缺项，投标人必须以书面形式通知招标人检查，除非招标人以补遗函或答疑补充的形式予以更正，所提供的分部分项工程量清单数量不允许自行调整，若投标人认为招标人提供工程量清单数量存在差额与缺项且招标人未以补遗函或答疑补充形式给予更正，投标人应在投标报价过程中另行补充编制分部分项清单偏离表予以调整。如投标书中未补充编制分部分项清单偏离表或偏离表中未完整列出分部分项偏离内容，则投标人不能再以提供的工程量清单存在差额与缺项为由提出增加费用。

②施工过程中问题解决

在施工过程中承包商要及时与业主沟通，图纸上不明确的地方主动提出要求设计确认，以免耽误采购时间，延误工期。这里牵涉到一个承包商内部部门协调的问题。因为作为投标单位的时候由投标人员和预算人员与招标单位接洽，而进入施工阶段时则由承包项目组接手。人员换了，资料交接是不是完整，造价人员如果也更换的话那么对工程的了解也要重新开始，招标阶段发现的问题可能被施工人员忽略。因此承包商不应该有中标就万事大吉的观念，因为承接工程的最终目的是盈利，只有施工阶段按时保质地完成工作，才能保证企业的持续成长。

（二）定额计价

按照特定的定额和取费标准在工程完工后据实结算，承包商在报价时以定额下浮率的高低进行竞标，项目实施过程中按合同约定的定额和信息价进行计价。

1.案例

（1）工程概况

某项目位于珠海市，总占地面积32.2万㎡，总建筑面积约115.6万㎡，总价含税105.6亿元。

招标阶段仅完成概念方案，采用定额计价方式。

（2）具体事件

①业主需求不稳定，反复变化

②新工艺计价

③高端业态（五星级酒店）计价

2.特点及适用范围

定额下浮方式计价方式是建立在以政府定价为主导的计划经济管理基础上的价格管理模式，这种方式下难以形成有效的市场竞争，更难以调动承包商的积极性。该计价方式下，业主需求不稳定，方案反复调整，不利于项目推进；施工过程存在大量认质认价工作，价格纠纷较多，若品牌范围小，易出现哄抬价格的情况。因此定额计价方式适合需快速推进、发包人（或其咨询单位）设计审查和造价控制能力强的项目。

（三）限额设计和目标激励

限额设计形式是以某种标准计算出投资上限作为合同价格的上限，在上限范围内的工程造价据实结算，超出此范围的造价风险由承包商承担，工程结算价格不再增加。

目标激励是以特定价格作为工程造价的目标，结算时据实结算，总价低于目标的情况下，差额由发包人和承包商按约定比例分享，总价高于目标的情况下，差额也由发包人和承包商按照约定比例分担。

一定程度上可以避免审计压力以及承包商趋利设计的风险，但不能避免发包人对工程过度控制带来的争议风险，且在发包人要求变更过多的情况下难以确定限额及目标应当如何变化，存在一定局限性。

此计价模式适用于投标准备期不足、审计压力大、工程评价指标比较单一的项目。

03

成本加酬金合同

工程施工的最终合同价格将按照工程的实际成本再加上一定的酬金进行计算。在合同签订时，工程实际成本往往不能确定，只能确定酬金的取值比例或者计算原则。采用这种合同，承包商不承担任何价格变化或工程量变化的风险，这些风险主要由业主承担，对业主的投资 控制不利。而承包商常常不愿意控制成本，甚至还会期望提高成本以提高自己的经济效益，因此这种合同容易被那些不道德或不称职的承包商滥用，从而损害工程的整体效益。

成本加酬金合同有以下几种形式。

1.成本加定比费用合同

承包方的实际成本实报实销，同时按照实际成本的固定百分比付给承包方一笔酬金。这种合同计价方式，工程总价及付给承包方的酬金随工程成本增加而增加，不利于鼓励承包方降低成本。

2.成本加固定费用合同

除项目成本外，双方约定的企业向承包商支付在合同起始阶段就协商好的固定费用的成本补偿合同。这种合同计价方式与成本加定比费用合同相似，其不同之处仅在于在成本上所增加的费用是一笔固定金额的酬金，酬金按估算工程成本的一定百分比确定，数额是固定不变的。

这种计价方式的合同不能鼓励承包商关心和降低成本，但从尽快获得全部酬金、减少管理投入出发，会有利于缩短工期。

3.成本加奖罚合同

采用成本加奖罚合同，在签订合同时双方事先约定该工程的预期成本和固定酬金，以及实际发生的成本与预期成本比较后的奖罚计算办法。成本加奖罚计价方式可以促使承包方关心和降低成本、缩短工期，而且预期成本可以随着设计的进展加以调整。

04

总结

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